漫談金邊房產(下):金邊樓市續發熱?

  • 柬埔寨房地產網中文市場總監孫清芮。

  • 陳曉華律師。

  • 金百匯投資公司副總經理何慶。

  • 金園公寓開發項目。

  • 皇家一號投資總經理邱珍逸。

金邊街頭,這段時間常常看到各個政黨舉行宣傳遊行活動,各個政黨都在推銷自己的執政理念,向民眾許諾大選後種種的好處,期望贏得民眾的投票。如同正在激烈競爭的柬埔寨政黨大選一樣,房地產市場也是充滿了競爭。房地產市場是一個沒有硝煙瀰漫的商業戰場。特別是賣期房的地產銷售者,用高檔社區,精裝修公寓,五星級物業服務等理念來吸引投資者,如同是政黨拉選票一樣賣力。

旅遊者走在金邊街頭,到處可以看到施工的建築工地。這是金邊經濟發展的趨勢?還是炒作的成份更多?

有中國投資者認為金邊房地產還是剛剛開始起步,房價還很低,還相當於中國20年前的形勢,有巨大升值空間。有新加坡投資者則認為金邊房地產已經太多泡沫,即將崩盤,到底處於何種階段?發展趨勢如何?記者帶著各種疑問,採訪了幾家房地產開發商及相關人士,希望從他們的談話中能夠找到一些不同的觀點。給房地產相關人士一些參考信息。

柬土地成本較低

金邊飛機場周遭,有很多正在進行的項目,有的剛剛竣工,有的還只是一塊空地。機場的特殊位置讓這裡的房地產特別的火熱。

金園公寓總經理位敏祥來自中國山東。他原本是一個建築商,五年前朋友邀請他來柬埔寨和越南邊境處蓋廠房,工廠建好後就開始留在柬埔寨發展。看到金邊房地產的發展很迅速,他就來到金邊發展。

排屋料漸由公寓取代

位氏認為,現在金邊發展房地產是一個機會。這裡的土地成本比較低,利潤空間大。隨著土地被用來開發公寓,排屋將逐漸被公寓取代,很多本地人也開始購買公寓。外國人在這裡長期工作,購買房子就有了屬於自己的家;另外金邊的房價不斷上漲,升值空間也很大,很多人是為了投資而來。自己是做建築施工,在建築人力上節省一些成本,就在質量上下功夫。

金園公寓銷售經理范士貴介紹,金園公寓設計共12層,每個公寓面積26至40平方米,總共96個房間,單價在1000美元(1平方米)左右。鄰近的樓盤價格在2000美元(1平方米)左右,他在微信上發佈了售賣公寓消息。短短一個月已經有80多個意向客戶,已經有不少客戶交納定金,有的客戶連著預訂了五個房間。有的還是專門從中國過來買房。他帶記者去到項目地址,土地四周還圍著鐵皮,商待開發,公司計劃7月21日開盤。

排屋或公寓各取所需金邊堆谷電視發射台附近有一個正在建設的高樓,施工人員忙忙碌碌,牆上安全欄、施工圖等都是中文標誌。金百匯投資公司副總經理何慶介紹說,這個項目2016年底開始施工,項目由ABC三座組成現已經建設了15層,年底封頂。

中國南通市達欣工程股份有限公司與本地的百匯投資有限公司(PARKWAY)合資成立金百匯投資公司(Parkway Investment Company),雙方聯合開發項目。整個樓盤項目有1600套房子,在金邊是個大項目。

何氏說,本地人現在要購買排屋,要十幾萬、二十多萬美元,而購買一套小公寓房只需五、六萬美元,夫妻兩個人月收入1500美元,如果首付20%,每個月付款不到1000美元。

“不只本地人有能力投資,還有外國人,包括中國人、新加坡人、韓國人都有來投資買房的。項目已經銷售了半年,銷售情況還不錯,接下來他們會進行二期項目開發。”

柬政策有甚麼特點?

何氏認為,目前柬埔寨政治穩定,和中國政府關係很好,柬埔寨用美元是流通貨幣,對於公司的換匯成本來說,匯率上是划算的。資金進出自由,沒有管制。柬埔寨相比較各種政策比較優惠,很多政策甚至是可以變通的,投資回報率比起周邊國家也高。能夠吸引更多的投資者,金邊房地產市場至少近五年內有很大的上升空間。

公寓供大於求?
不能一概而論

柬埔寨房地產網(http://www.realestate.com.kh)中文市場總監孫清芮介紹,該網站成立於2009年,該門戶網站同時支持柬,英,中三種語言。目前觀察整個柬埔寨局勢穩定,政黨更換的可能性不大,大選期間,部份投資者也在觀望。

談到公寓市場是否存在著供大於求的現象,她認為不能夠一概而論,即便公寓短期內賣不動,但三至五年市場仍然會持續增長。畢竟柬埔寨是價值窪地,“一帶一路”給本地房地產市場帶來很多的機會。房地產投資者之前是韓國人、日本人為主,現在是中國投資者為主。

對於公寓投資者,她建議如果購買期房,要看房地產的品牌及信用。如果選擇分期付款,在確定買房前,要研究好合同,同時要考慮好風險。

人口增加交通堵塞
居住狀態料改變

華誼(柬埔寨)律師事務所專門從事房地產案件代理業務,該所來自中國的陳曉華律師談了她對房地產的看法,她認為柬埔寨的公寓有一定的需求。

她說,金邊城區面積已由原來的300平方公里,擴大到692.64平方公里,人口已達到300萬。面對未來嚴重的交通堵塞以及人口的不斷增加,本地人將重新思考居住地點與工作生活路途耗費的時間成本。

房地產政策將規範化

陳曉華認為,外國人投資房地產,也是看好柬埔寨的長期的發展。接下來,隨著項目開發的激增,房地產政策趨向於收緊及規範化。

她表示,柬埔寨因為關於房地產還沒有全面系統的法律條文,所以很多政策彈性大,政策與執行的一致性較弱。

“現在每年都有新的要求出台。從前,公寓單位與停車位的配比主要是1對0.7,現在較普遍強調是1對1。”

她說,政府要求開發商須有《建築許可證》、《開工許可證》、《銷售許可證》,齊全了才可以銷售,實際操作中很多樓盤項目在報建階段就開始銷售了。

“如果銀行接受開發商的項目土地抵押貸款,日後若出現糾紛,就可能限制私人房屋的買賣和過戶。”

投資宜謀定而後動

基於金邊房地產也發生了一些爛尾樓項目和土地產權方面的糾紛,陳律建議投資者謀定而後動。畢竟外國投資人在柬埔寨維權不容易,成本高。

高檔公寓
吸引海內外人士

金邊柬埔寨皇家大學對面,俄羅斯大道旁,一座名為皇家一號(TKK Royal One)的19層高樓已經裝飾一新,開始正式投入使用。皇家一號是中港皇家公司投資的一座高檔樓盤。

投資方看好柬市場

該公司投資總經理邱珍逸介紹,公司在台灣已經有30多年的房地產開發經驗,公司老闆看好柬埔寨市場,投資購買了土地,設計建造高檔公寓。項目2015年初開盤,2018年5月份交房。樓盤已銷售了80%,客戶中以台灣人佔購買的40%,本地人佔20%。本地投資者大部份是生意人,他們是以投資為目的,一部份是從海外回來的柬埔寨人,他們已經習慣了在國外居住公寓,無論從安全性,共用設施,方便性方面考慮,他們都首選購買公寓。

漲幅三成至四成

皇家一號房產從開盤到現在漲幅達三成至四成,每平方米從2015年的均價2300美元,到現在的3400美元。邱氏預測,柬埔寨大選後政治將持續穩定,外國人投資會更多,房價也會大漲,五至七年金融市場開放,借款利率下降,房價上升空間會更大。如果現房貸款可以提高到八成,銀行出台支持房貸政策,房地產發展就會更快。

金邊未來繁榮可期

金邊給了投資者自由的市場機遇,金邊這個中文名字也吸引了很多的淘金者。但不是每個人都是幸運兒。如同是正在進行的世界杯,四年一遇,真正能夠進入到半決賽的只有四家。很多人中途就有退場了。

若政府政策到位,房地產投資者行業規範,金邊的房地產就會良性發展。未來十年,可以想像金邊將會是鱗次而起的樓盤,金邊房地產投資者帶來了利潤,為金邊帶來了繁榮。(柬埔寨星洲日報‧報道:楊華文)